Korjaushankkeille realistisen rakennusajan keston arviointi on vaikeaa ilman vastaavien verrokkikohteiden toteumatietoja tai määrä- ja resurssipohjaista aikataulusuunnittelua. Korjaushankkeet ovat erilaisia ja usein niiden toteutuksen aikana ilmenee tarpeita muuttaa suunnitelmia ja tehdä oletettua laajempia korjaustoimenpiteitä. Uudishankkeiden normaalikeston arviointiin tarkoitettu Talonrakentamisen ajoitusmalli ei sellaisenaan sovellu korjaushankkeiden normaalikeston arviointiin.
Korjaushankkeiden alustavaa rakennusajan keston arviointia helpottamaan on hiljattain julkaistu Mittaviivan kehittämä selainpohjainen Korjausrakentamisen ajoitusmalli. Sovellus on tarkoitettu erityisesti tilaajien ja rakennuttajien käyttöön. Tilaajien tarjouspyynnöissä realistiset urakka-ajat tekevät hankkeista houkuttelevampia tarjota, jolloin tilaajat saavat todennäköisesti enemmän ja parempia urakkatarjouksia. Myös urakoitsijat voivat hyödyntää sovellusta yhtenä verrokkina esimerkiksi oman määrä- ja resurssipohjaisen aikataulusuunnittelunsa tukena.
Korjausrakentamisen ajoitusmalli perustuu noin 80 korjaushankkeen toteutuneisiin aikatauluihin ja niitä vastaaviin laajuustietoihin. Rakennusaikaan vaikuttavia muuttujia ja niiden vaikutuksia selvitettiin myös kirjallisuuskatsauksen, asiantuntijahaastatteluiden ja työpajatyöskentelyn avulla. Työkalun kehittämiseen osallistuivat Senaatti-kiinteistöt, Hoas, Helsingin kaupunki, Consti, Lujatalo, NHK-Rakennus, Rakennusteollisuus RT, SOA sekä Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry.
Korjausrakentamisen ajoitusmallin hanketyyppeinä ovat toimistot, koulut, asuinkerrostalot ja linjasaneeraukset. Muille hanketyypeille ja ennen 1950-lukua rakennettuihin rakennuksiin ajoitusmallia tulee käyttää harkiten. Korjausrakentamisen ajoitusmallissa lähtötietoina ovat laajuustiedot (brm2 ja m3) ja korjaustoimenpiteiden laajuus. Käyttäjä määrittää esimerkiksi mitä korjaustoimenpiteitä tehdään runkorakenteisiin. Käyttäjän määrittämien korjaustoimenpiteiden perusteella määräytyy Ajoitusmallin mukainen korjausaste %. Ajoitusmalli laskee rakennusajan normaalikeston kahdella eri laskentakaavalla. Laskentakaavojen muuttujina ovat laajuus (brm2 tai m3) ja Ajoitusmallin mukainen korjausaste %.
Korjausrakentamisessa on monia erityispiirteitä, joiden vuoksi Korjausrakentamisen ajoitusmallin käyttö vaatii asiantuntemusta ja sitä tulee käyttää harkiten. Käyttäjän tulee itse ottaa huomioon korjausrakennushankkeen normaalikeston laskennassa:
- Lomien vaikutus rakennusaikaan: käyttäjän tulee lisätä normaalikestoon vähintään 1 kk per hankevuosi.
- Vuodenajan vaikutus normaalikestoon: käyttäjän tulee ottaa huomioon vuodenajan vaikutus kestoon ja resurssitarpeisiin esimerkiksi, jos julkisivutyöt ajoittuvat talvelle.
- Poikkeukselliset markkinatilanteet ja niiden mahdolliset vaikutukset esimerkiksi kriittisten rakennusmateriaalien toimitusaikoihin.
- Riskivaraukset: esimerkiksi riskivaraus hankkeen aikana ilmeneville suunnitelmamuutoksille.
- Hankkeen vaiheistus: käyttäjä laskee hankkeen osat erikseen ja suunnittelee niiden vaiheistuksen ajoitusmallin ulkopuolella.
- Käytön asettamat rajoitukset: tilojen käytön asettamat rajoitteet, jos saneerattavat tai niiden läheisyydessä olevat tilat ovat käytössä samanaikaisesti.
- Erikoistoimenpiteet, joita ajoitusmalli ei huomioi, esimerkiksi rakennuksen sisäpuoliset louhintatyöt tai laajat perustusten vahvistukset.
Korjausrakentamisen ajoitusmallissa on oma laskentalogiikka asuinkerrostalojen linjasaneeraushankkeille. Ajoitusmallin linjasaneerausmalli soveltuu tyypillisille linjasaneerauksille, joissa:
- märkätilat ovat kooltaan keskimäärin alle 4 m2
- kaikki märkätilojen pintamateriaalit, vedeneristeet, kalusteet, vesijohdot, vesikalusteet ja sähköt uusitaan
- vesi- ja viemäriputket uusitaan
- patterit uusitaan tai huolletaan, lämmitysjärjestelmä mitataan ja säädetään
- IV-venttiilit uusitaan, IV-kanavat nuohotaan, ilmamäärät mitataan ja säädetään
- suurin osa sähköistyksestä uusitaan: kaapeloinnit, keskukset, sähkökalusteet, valaistus.
Laaja-alaisempaan korjaushankkeeseen voi käyttää korjausrakentamisen ajoitusmallin asuinkerrostalojen laskentamallia. Linjasaneerausten laskentamallin oletuksena on, että asuntoihin kohdistuvat työt tahdistavat työmaan keston ja yleisiin tiloihin liittyvät työt tehdään pääosin urakan aikana. Yleisten tilojen korjaustyöt ja maanrakennustyöt on otettava huomioon erikseen, jos niihin liittyvät korjaustyöt ovat mittavia tai niitä ei voida toteuttaa samanaikaisesti.
Ajoitusmalli laskee linjasaneerauksen rakennusajan normaalikeston käyttäjän syöttämien lähtötietojen perusteella, joita ovat:
- asuntojen määrä
- rappujen tai linjojen määrä
- märkätilojen määrä
- haitta-aineiden purkutöiden laajuus
- rappujen/linjojen aloitusväli.
Lamellitalo-kohteessa syötetään rappujen määrä ja pistetalo-kohteessa tate-linjojen määrä. Linjasaneerausten laskentamalli ei sovellu 1950-lukua vanhempiin rakennuksiin tai yli 8-kerroksisiin asuinkerrostaloihin.
Lisätietoja Korjausrakentamisen ajoitusmallista saat kehityksestä vastanneelta Akilta
aki.peltola@mittaviiva.fi